در دولت سیزدهم، ساخت مسکن شتاب می گیرد

طرح مسکن ملی با ایجاد اشتغال و کاهش نرخ بیکاری در کنار صاحب‌خانه شدن اقشار کم‌درآمد، ظرفیت بزرگی برای توانمندی اقتصادی مردم فراهم خواهد نمود.
 یکی از مهمترین موضوعاتی که در  در دولت‏های مختلف مورد توجه قرار می‏گیرد موضوع تولید مسکن در کشور است، دولت سیزدهم نیز بحث ساخت
یک میلیون واحد مسکونی در سال را  مطرح نموده و قرار است بر اساس این  طرح  باید زمین هایی که در اختیار ارگان های دولتی هستند، باید در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرند تا برای ساخت مسکن استفاده شوند.
اجرایی شدن این امر قطعا باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن و در نتیجه افزایش تولید خواهد شد اما ضروری است در خلال آن به موضوعاتی همانند چگونگی تامین زمین ، تامین مصالح، تامین مالی و تسهیلات، بازار عرضه و تقاضا، جایگاه بخش خصوصی، چگونگی رونق صنایع وابسته و راهکار های مناسب برای ایجاد اشتغال و غیره توجه ویژه و کارشناسی شده و تدابیری اتخاذ نمود تا این طرح اجرایی و عملیاتی گردد.
دراین زمینه با دکتر نعمت اله انوری، استاد دانشگاه  به گفت‌وگو پرداختیم که در ادامه می‏خوانید.
گفتنی است. "دکتر نعمت اله انوری " دارای مدرک تحصیلی لیسانس مهندسی عمران و فوق لیسانس مدیریت استراتژیک ، فوق لیسانس زلزله، دکترای مدیریت کسب و کار و دکترای  شهرسازی(  phd ) است. در سابقه کاری ایشان ، اشتغال در هلدینگ سرمایه گذاری خانه سازی ایران، هلدینگ عمرانی و صنعتی – ساختمانی ماموت، هلدینگ های سرمایه گذاری متعدد در امر ساخت و ساز و صنعت و بسیاری از شرکت های مطرح و خوشنام در حوزه ساختمان به چشم می خورد.
این در حالی است که ایشان حدود یک دهه فعالیت آموزشی و تدریس در مقطع کارشناسی ارشد و دکترا در دانشگاه های معتبر کشور را در کارنامه خود دارد.
1-برنامه دولت سیزدهم در خصوص ساخت مسکن برای اقشار جامعه چگونه محقق می شود؟
دولت سیزدهم در نظر دارد در قالب طرح جهش تولید مسکن، کمبود عرضه مسکن را جبران کند. این مسئله با نگاه کارشناسی و هماهنگی کامل بین همه ارکان اقتصادی و اجرایی دولت و استفاده از همه ظرفیت‌ها  قطعا می تواند در سامان بخشی بازار مسکن موثر باشد.
اصول پایه و اولیه این طرح مشابه طرح مسکن مهر مبتنی بر  اصول اقتصادی طرح «مسکن زندگی» و بر اساس  زمین رایگان (با اجاره ۹۹ساله) و تسهیلات ارزان ‌قیمت و استفاده از بخش خصوصی (سازندگان صلاحیت ‌دار) برای ساخت مسکن خواهد بود.
اما تفاوت آن در تامین منابع مالی است که قرار است این منابع مالی از روش‌های افزایش سرمایه بانک مسکن، حذف ذخایر قانونی بانک مسکن، افزایش ذخایر قانونی سایر بانک‌ها و سپرده‌گذاری منابع حاصل در بانک مسکن، انتشار اوراق با پشتوانه وام‌های پرداخت شده و تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری ساختمان تامین گردد.
 نکته مثبتی که در  این روش ها دیده شده این است که نقدینگی را افزایش نمی‌دهند. از طرفی با توجه به اشتراکات دو طرح دولت و مجلس در زمینه ساخت مسکن ،اختلافات جزئی در زمینه نحوه تامین مالی وجود نداشته و موجب خواهد شد که نقصان و کاستی های جدی در زمینه مسکن تا حدودی مرتفع گردد.
2- در طرح ملی مسکن، دولت وعده تامین زمین به صورت رایگان را داده است، به نظر شما تحقق این امر چگونه ممکن خواهد شد؟
در صورت اجرایی شدن مصوبه مجلس، قرار شده که زمین به صورت رایگان از سوی دولت در اختیار وزارت راه و شهرسازی  قرار گیرد  تا برای ساخت املاک ملی بکار گرفته شود.
این امر نیازمند همکاری دستگاه های مختلف است که بر مبنای آن باید آزادسازی  زمین در دستگاه های دولتی با  همکاری همه دستگاه‌های اجرایی برای استفاده از اراضی دولتی با کاربری مسکونی در داخل محدوده و حریم قانونی شهرها اتفاق افتاده  و  با استفاده از زمین های مازاد در اختیار تمامی ارگان ها و
 سازمان ها؛ این اراضی در قالب پروژه های مسکن ملی بکار گرفته شود و باعث کاهش هزینه تمام شده ای مسکن در کشور می شود، چراکه هم اکنون بخش
عمد ای از هزینه مسکن مربوط به قیمت زمین است.
چرا که بسیاری از ارگان ها و سازمان ها و نهادهای عمومی
غیر دولتی زمین هایی در اختیار دارند که تنها کاربری آن می تواند هدف گذاری مسکن ملی باشد ( و باتوجه به این که سرمایه لازم جهت سرمایه گذاری روی
زمین های مذکور را در اختیار ندارند) و  که با همکاری همه جانبه آن ها می توان گام موثری در تسریع اجرایی شدن طرح های دولت در حوزه ساخت و ساز برداشت.
3- به نظر جنابعالی طرح مذکور چه تاثیری در کنترل بازار عرضه و تقاضا و تعدیل قیمت ها خواهد داشت؟
طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال هم می‌تواند در کنترل قیمت و ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا مؤثر باشد. به شرطی که برنامه‌ریزی منطقی و مبتنی بر کارشناسی انجام شود و تخصیص بودجه و منابع به درستی صورت پذیرد.با توجه به شرایط فعلی حوزه ساخت و ساز و کمبود مسکن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیازمند ورود دولت است ، در صورتی که زمین، منابع مالی و مصالح ساختمانی و امکانات آن از سوی دولت فراهم باشد، مردم می‌توانند بخش تقاضا را تحریک کنند و از سوی دیگر، با طرح مسکن ملی دولت می تواند هم  در کنترل قیمت و هم در  ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا مؤثر باشد
آن‌چه که مسلم است، کمبود مسکن در کشور بیش از یک و نیم میلیون واحد در سال است.
پس بنابراین صنعت ساختمان در درون خود، نیاز را به همراه دارد؛ اما آن‌چه که حایز اهمیت بوده، این است که آیا استطاعت خرید جهت تشکیل تقاضا نیز وجود دارد یا خیر؟ این وظیفه مهم بر عهده بانک ها و موسسات مالی  می باشد که با  طرح‌های جدید و افزایش سقف اعطای تسهیلات به خریداران و سازندگان، قدرت خرید را به بازار تزریق نمایند.
4- عملیاتی شدن ساخت یک میلیون مسکن در سال از سوی دولت را  تا چه اندازه امکان پذیر می بینید؟
اجرایی شدن طرح مسکن ملی علاوه بر نیاز به  هماهنگی بین تمامی دستگاه‌ها و بانک‌ها، مستلزم  انتقال ساخت و سازها به بخش خصوصی است و بهتر آن است که دولت نباید سازنده مسکن نباشد و البته وزیر راه و شهرسازی هم بر این موضوع تاکید دارد،  . بدنه دستگاه‌های دولتی آمادگی لازم برای اجرای ساخت این تعداد را نداشته و این طرح باید توسط بخش خصوصی و سازندگان خوشنام و حرفه ای و عوامل تولید مسکن اجرایی شود. ضمن اینکه از تمام راهکارهای استفاده شده قبلی همزمان با به روز شدن این تجربه ها استفاده شود و بدیهی است با واگذاری اجرای این طرح به صورت فراگیر به همه سازندگان، کار ساخت و ساز با سرعت بیشتری انجام می شود.
5 )دولت برای تامین مصالح مورد نیاز ساحت یک میلیون مسکن
 در سال چه تدابیری اندیشیده است؟
آنچه مسلم است ساخت میلیونی مسکن  به تامین پر حجم  و تولید انبوه مصالح ساختمانی نیازمند است و نوسان قیمت مصالح ممکن است عامل مهمی در عقب نشینی بخش خصوصی در مشارکت در این طرح  باشد و دولت باید به نحوی تمهیدات لازم را بیندیشد که آغاز ساخت واحدها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، اقلام تاسیساتی و مکانیکی مورد نیاز در بخش مسکن و نیز التهاب در بازار را به دنبال نداشته باشد.
گرچه  در خصوص تامین مصالح ساختمانی ،  مشارکت و همراهی وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت توسط دولت لازم است اما در این خصوص می توان گزینه هایی چون ایجاد سهولت در عرضه نهاده‌های ساختمانی خصوصاً سیمان و آهن‌آلات ، فراهم آوردن امکان تهیه مصالح به شکل مستقیم از بورس، پیش‌خرید مصالح با قیمت مناسب‌تر  و.......را نیز بررسی نمود
6 ) آیا صرفا وعده  تامین زمین رایگان از سوی دولت می تواند برای محقق گردیدن این طرح عظیم کافی باشد؟
یکی از موضوعات مهم که در اجرای طرح ملی مسکن باید مد نظر باشد  تامین زیرساخت های لازم است. مادامی که زیرساخت‌های مختلف مثل برق، آب، گاز، اینترنت، راه، حمل‌ونقل و... تامین نشده، نه دولت و نه بخش خصوصی نمی‌توانند این امر را محقق سازند. یکی از وظایف اولیه دولت ها تامین کالای عمومی است که یکی از مصادیق آن زیرساخت های شهری است و زیرساخت یک کالای عمومی بوده و در تمام دنیا توسط دولت ها تامین مالی می‌شود.
لذات با این نگرش باید پیش رفت که اجرای طرح مسکن ملی بدون داشتن سیستم آبرسانی درست، برق، آموزش و بهداشت اصولی نبوده و نباید از اقشار ضعیف تر جامعه که از طریق طرح مسکن ملی می خواهند  خانه‌دار می‌شوند، توقع ساخت مدرسه، پارک و... را داشت.
این مورد نیز لازم است حتما در این طرح لحاظ گردد.
7) به نظر جنابعالی طرح جهش تولید مسکن تا چه اندازه بر رونق صنایع وابسته به صنعت ساختمان و اشتغال زایی موثر می باشد؟
طبق آمار بیش از  50  نوع صنعت با صنعت ساختمان مرتبط هستند که هم ‌اکنون به‌دلیل رکود در بخش مسکن، متناسب با سایر بخش‌های صنعت رشد نکرده‌اند و رشد آنها ارتباط مستقیم با سیاست‌های دولت در بخش مسکن دارد و تا زمانی که مسکن از رکود خارج نشود، این صنایع هم رشدی نخواهند داشت؛ در واقع مسکن که در رکود باشد صنایع وابسته و پایین‌دستی آن نیز با مشکل مواجه می‌شوند.
لذا در روند اجرای طرح مسکن ملی توجه به این مهم ضروری است که
سیاست هایی که از سوی دولت برای اجرای این طرح اتخاذ می گردد؛  صرفا معطوف به تامین زمین و اعطای تسهیلات برای خرید مسکن نباشد، چرا که در حال حاضر رکود در بازار ساخت و ساز به‌گونه‌ای همه‌گیر در تمامی صنایع  رخنه نموده  و کل این بازار، از تولید تا معاملات و مصرف را به‌سختی درگیر خود کرده است .
تجربه نشان داده تولید انبوه مسکن توسط دولت در هر کشوری حداقل چندین شغل را فعال می‌کند و ر اه افتادن چرخ بسیاری از مشاغل و صنایع با تولید انبوه مسکن میسر خواهد شد به بیان ساده تر  با آغاز ساخت یک واحد مسکونی، زمینه ایجاد تقاضا و به دنبال آن رونق اقتصادی برای واحدهایی نظیر، معادن مصالح ساختمانی، کارخانه‌های بزرگ تولید سیمان و فولاد، شرکت‌های مهندسی ساخت مسکن و ... در هنگام فرآیند ساخت مهیا شده و حتی پس از اتمام  نیز صنایعی نظیر صنایع الکتریک، چوب و فرش و سایر بخش‌های پسین دیگر رونق خواهند گرفت.
از طرفی رونق صنعت ساخت و ساز، زمینه ساز اشتغالزایی در تمامی حوزه های مرتبط با صنعت ساختمان به صورت مستقیم و  غیرمستقیم‌ خواهد شد.
بنابراین طرح جهش تولید و تامین مسکن هم صنعت را به حرکت در می آورد و زمینه را برای خانه دار شدن اقشار آسیب‌پذیر فراهم می‌کند و هم موجب رونق بخشیدن  به واحدهای صنعتی و ایجاد اشتغال و در نهایت برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا می گردد. و قطعا اشتغالزایی و کاهش نرخ بیکاری در کنار صاحب‌خانه شدن اقشار کم‌درآمد ظرفیت بزرگی برای توانمندی اقتصادی مردم فراهم نماید و امیدواریم با اجرای این طرح شاهد  اتفاقات مثبت و امیدوارکننده‌ای را در اقتصاد ملی باشیم.